전세제도 이해

먼저 전세제도를 간단히 이야기해보고자한다. 전세라는 것은 한국에만 있는 특이한 주거형태이다. 매매는 집을 사서 직접소유하는 것이다. 월세는 매월 일정한 돈을 지불하고 계약기간 동안 집을 임대한다. 전세는 매월 일정한 돈을 내지 않는다. 그저 거액의 보증금을 임대인에게 준다. 그리고 계약기간이 끝나면 이 돈은 다시 돌려받는다. 한마디로 돈을 임대인에게 빌려주고 그 기간동안 집을 쓰는 것이다. 임대인 입장에서는 임차인으로 부터 금리가 0%인 대출을 공짜로 받는 셈이다. 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄때 보통 맡긴돈을 다시 돌려주지 않고 계약이 끝날때쯤 다른 임차인을 구해서 다시 전세계약을 하고 새 임차인으로부터 받은 보증금을 가지고 이전 임차인에게 돌려준다.
전세 보증금은 집마다 다르며 보통 매매가의 70%~80%정도로 형성된다. 임차인은 이 거액의 보증금을 어떻게 마련할까? 자기 돈을 가지고 전세 보증금을 지불하면 좋겠지만 보통 그만한 돈이 없기 때문에 전세대출을 이용한다. 한국의 이러한 특이한 주거형태 때문에 사람들은 전세대출을 많이 받고 이 것은 한국의 높은 가계부채에 기여한다. 한국은 GDP 대비 높은 가계부채(93.54%)를 가지고 있고 아시아 국가 중에선 가장 높다.
source

한국은행(BOK)은 딜레마에 빠졌다. 경제를 활성화 하고 국민들의 이자부담을 완화하기 위해선 금리를 낮춰야한다. 하지만 금리를 낮추면 가계부채를 더 증가시킬 것이다.

나는 사실 전세제도 자체가 의문이다. 집주인은 전세보다 월세로 임대를 해주었을 때 더 안정적이고 높은 수익을 기대할 수 있다. 그런데 왜 전세를 내놓을까? 나도 모르겠다. 이렇게 보증금으로 받은 돈, 일종의 무이자 대출(interest free loan)을 받은 후 투자를 하거나 한다고 한다. 내가 전세계약을 했을 때 집주인한테 살짝 얘기 들었을 땐 그냥 가지고만 있는 것 같았다.

전세가 좋은 이유

어쨋거나 한국의 GDP 대비 가계부채니 뭐니 전세제도가 왜 있느니 떠나서 왜 전세를 사는게 임차인 입장에선 유리할까?
전세는 거액의 보증금을 임대인에게 빌려주고 그 대가로 집을 임대하고 계약이 끝나면 다시 돌려받기 때문에 여기서 임차인에게 드는 비용은 없다고 보면 된다. 보통 전세라도 관리비 10만원 내외를 지불한다. 한달에 10만원 내고 사는 셈이다. 하지만 보통 전세대출을 받기때문에 대출에 대하 이자부담이 있다. 금리를 3.00% 라고 했을 때 1억을 대출받으면 월 25만원의 이자를 낸다. 1억짜리 전세면 대충 매매가가 1억 5천이라고 해보자. 전세 대출 금액과 관리비에 따라 다르겠지만 월 30만원~40만원 사이로 1억 5천짜리 집에 살 수가 있는 것이다. 월세로 계약을 한다면 이보다 훨씬 많은 금액을 내야한다.

나의 경우를 보겠다. 전세 4500만원을 계약했다. 나는 거지이기 때문에 부모님께 500만원을 빌리고 전세대출을 4000만원 받았다. 연이자는 3.67%이다. 계산하면 월 12만원 가량을 낸다. 거기에 관리비 5만원을 낸다. 한달에 20만원도 안되는 금액으로 살고있다. 우리 학교 근처 원룸 가격을 보면 월세가 50만원은 기본이고 살만한 집은 60만원 이상이다. 나는 한달에 20만원 정도만 내고있으니 30만원을 절약하고 있다. 1년이면 360만원을 절약하고 있다. 월세로 살았으면 생돈 360만원이 더 든다. 이게 몇년 쌓이면 천만원이상은 아낄 수 있다. 임차인 입장에선 무조건 전세가 유리하다. 돈을 아끼고자 한다면 전세를 해야한다. 하지만 주변의 대학생들은 대부분 그렇게 하지 않는다.

계약과정

간단한 계약과정을 보면,
집알아보기(전세대출 가능한 집인지 등등을 따져서)
가계약
본 계약 전 은행가서 대출가능한지 확인(가심사)
본계약
대출실행
잔금입금
확정일자/전입신고/이사 등등

청년전세대출 종류

이미 인터넷에 정보가 많으니 간단하게 짚고넘어가겠다. 각 은행에서 버팀목 청년대출/청년(맞춤형)전세대출을 받을 수 있다. 여기도 종류가 있는데 HUG나 HF에서 보증을 해주고 은행에서 청년에게 대출을 해주는 상품들이라 HUG 버팀목대출, HF 버팀목 대출 이런식으로 나눠져있다. 각자 사람에 따라 유리한게 다른데 대학생의 경우라 가정하면 소득이 없기 때문에 소득보다는 집상태를 보고 대출해주는 HUG가 유리하다.

실제로 대출을 잘 받을 수 있는지 얘기해보고자 한다. 청년을 위한 여러가지 대출상품이 많지만 실질적으로 대출을 실행하기는 쉽지 않다. 직접 해보면 뼈져리게 느낀다. 아무리 HUG나 HF 에서 보증을 해주는 상품이어도 대출을 절대 쉽게 내주지 않는다. 수 년전 까지만 해도 버팀목 대출 등의 청년대출 후기들을 많이 볼 수 있으나 요즘은 은행들이 대출을 쉽게 내주지 않으려고 한다. 직접 대출을 받으려 돌아다녀 보고 인터넷, 유튜브로 정보를 정말 많이 찾아보았는데 이러한 경향성을 확인 할 수 있었다. 관련된 기사에도 이러한 사실을 확인 할 수가 있다. 관련기사참고

은행을 돌아다녔을 때 무소득자인 내가 받는 답변은 대출이 어렵다는 차가운 답 뿐이었다. 어쨋거나 이렇게 대출이 힘든데 나는 도대체 대출을 어떻게 받았을까?

실제 대출후기

나는 사실 지난 집도 전세대출을 받아 전세로 살았다. 카카오 청년전세대출을 이용했다. 그래서 이번에도 같은 대출을 받으려고 했다. 지난 번에 한번했으니 이번에도 문제 없거니 했다. 그리고 전세 4500만원 짜리 싼 집을 찾아서 이거다!하고 바로 가계약 넣고 본계약 때렸다. 모든 것이 순조로웠다. 이제 대출받고 잔금일에 나머지 금액 주면 된다. 계약한 다음날 카카오뱅크에 들어가서 대출 신청을 했다. 그런데 아니 대출을 할 수가 없다는 것이다. 아 오랜만에 가슴이 쿵쾅 뛰더라 재밌다.. 사실 정확히 말하면 대출신청까지 가지도 못했고 신청전에 대출 한도, 금리 조회를 먼저하고 신청을 하는데 그 단계에서 부터 신청이 안된다고 떴다. 사유는 내부심사규정에 의해 그렇고 전화를 해봐도 정확한 이유는 알 수가 없었다. 믿을 수가 없어서 계속 알아봐도 대출이 안된다. 아니 나 이미 계약 했는데? 계약금 500만원은 이미 줬는데? 대출이 안된다니 이럴수가. 대출안되면 계약파기해야되고 계약금도 날라간다. 특약사항에 대출거절시 계약금 반환 조항을 못넣었다. 나는 넣으려고 했으나 왜인지 자꾸 집주인이 안된다해서 30분 넘게 얘기했는데도 안된데서 그냥 알겠다 했다. 안그래도 하필 계약금 반환 특약도 못넣었는데 진짜 그런일 이 생겨버리니 계약금을 다 잃게 생겼다. 그리고 이제 시간도 없는데 집을 또 다시구해야한다.

나는 사실 멘탈이 굉장히 강하다. 이럴 땐 어떡해 어떡해 이런말 그만하고 덤덤하게 할 일 하면 된다. 그래서 차분히 현실을 직시하고 상황을 정리해보고 다른 대출을 알아보기 시작했다. 생돈 500만원이 증발할 위기에 쳐했지만 엄마나 주변 사람들한테는 굳이 자세히 말하지 않았다. 문제에 대한 해결방안을 제시하는 것도 아니고 ‘그러게 더 잘 알아보고 했어야지!’하는 뻔한 소리만 들을 텐데 말해봤자 도움도 안되고 피곤하기만 하다.

이제 서류를 꼼꼼히 챙긴후 적당히 불쌍한 표정을 장착하고 신뢰가 갈만한 옷을 입은 다음 은행뺑뺑이 돌기를 시작했다. 이번 겨울 가장 추운 기간이었는데 진짜 콧물 질질흘리면서 은행들 뺑뺑이 돌았다. 집이 강원도, 학교는 서울인데 대출을 해주는 은행은 계약하려는 주택 소재지 근처 은행에서만 가능해서 강원도에서 서울 계속 왔다갔다하면서 추운데 벌벌떨면서 돌아다녔다. 은행대출상담해보면 알겠지만 기본 30분이상 대기다. 앞 사람에 미리 대출상품 안알아보고 오는 어르신들 걸리면 은행원이랑 왠종일 얘기하고있고 하염없이 기다려야 한다. 추운것도 서럽고 콧물 질질 나는것도 짜증나고 기다리는 것도 지루하고 기껏 대출상담 받으면 안된다는 답변 듣고 5분만에 나는 끝난다. 다른은행 가보라는 말만 반복한다. 은행원의 답변을 들을땐 매번 성적표 확인하듯이 떨린다. 계약하기전에 대출가능한지 미리 더 잘 알아봤어야 하는 내 잘못이지 하고 체념했다.

어쨋든 대학생 무직자면 대출받기 힘든게 현실이다. 그래서 어떻게 해결하냐? 인터넷 찾아보니 나같은 사람 꽤 있더라. 계약했는데 대출 안나오는 사람들. 그런 사람들을 위해서 그리고 그 중에서 소득이 없는 최악의 조건을 가진 사람이 대출을 받을 수 있는 현실적인 해결방안을 공유해보고자 한다. 가장 중요한 부분이자 내가 이 글을 굳이 쓰는 이유이다.

무직자가 그냥 은행을 돌아다니면 십중팔구 안된다. 버팀목이나 청년전세대출이 명목상으로는 무직자도 가능하다 하지만 이것은 최대 금액이고 실질적으로 대출을 실행해주는 은행의 재량이고 특히 요즘에는 은행에서 대출 절대 쉽게 잘 안내준다. 여기에는 다양한 이유들이 있어보인다. 먼저 버팀목 대출은 실적으로 인정안해준다. 은행원들에게 제일 중요한 것은 실적이다. 그런데 버팀목이나 정부지원 청년전세 대출은 할 일은 겁나게 많은데 실적으로 인정안되서 은행원들이 굉장히 싫어한다고 한다. 나는 그런 자기밖에 모르는 은행원들이 굉장히 싫다.

대출이 이루어지는 과정 이해하기

대출이 이루어지는 실제 과정을 이해하면 도움이 된다. 대출은 각 은행의 지점에서 해준다. 대출의 최종 승인은 은행지점장이 한다. 대출을 하는 과정에서 은행지점들의 재량이 있다. 대출조건에 맞고 서류를 잘 준비한다고 무조건 되는 것이 아니다. 조건에 맞으면 기계처럼 딱 평가해서 대출해주는 시스템이 아니라 은행원과 상담하고 기존에 없던 추가서류를 요청하기도 하고 담당자의 재량을 통해 대출이 이루어진다. 그 지점은행장이 대출을 좀 더 잘 내주도록 방침을 내렸다면 그 은행에서는 대출이 좀 더 수월할 수도 있다. 똑같은 조건으로도 어떤 은행지점에서는 대출이 되고 다른 데에서는 안될 수가 있는 것이다. 우리가 은행 뺑뺑이를 돌아야하는 이유이다. 은행원을 잘 만나는게 중요하다. 은행원들이 버팀목 대출상품 자체를 모르는 경우도 꽤 있다. 좋은 은행원을 만나면 귀찮아도 대출을 해 줄수도 있다. 하지만 이 것은 순전히 운이다. 그리고 대부분 은행원들은 그렇지 않다. 그러면 어떻게 해야하지? 대출조건에 맞는데도 은행원들이 자기 실적에 도움안된다고 거절하면 나는 어떡하지? 그러면 그 사람들이 해줄 수 밖에 없도록 하면 된다.

바로 은행어플을 이용해 온라인으로 신청하는 것이다!

은행지점에서 오프라인 신청하면 은행원들이 대부분 거절함 > 온라인으로 신청
그런데 온라인으로 신청할 수 있는 곳은 인터넷은행을 제외하면 KB국민은행 밖에 없다(다른 곳도 안되는지 100%확실하지는 않다). 은행뺑뺑이를 돌아도 계속 거절당한다면 KB국민은행 앱(KB스타뱅킹)을 깔아서 온라인으로 신청하자(또는 온라인 대출신청이 되는 은행앱에서). 그리고 그러면 대기시간도 안기다려도 되고 서류제출도 훨씬 편하다!

그래서 나도 국민은행앱을 깔아서 온라인 신청을 했다. 그런데 나는 주택 시세를 직접확인할 수 없는 집인가 해서 온라인으로 신청불가능하다고 은행지점을 찾아가라고 전화가 왔다. 아 진짜 큰일 났네. 그래서 다른 은행도 더 돌아다녀보고 했는데 역시 무소득자라 힘들다는 답변만 돌아왔다. 작년에 학원알바하면서 소득세도 떼갔는데 이거 어떻게 안되나 생각도 해보고 했는데 지금 현재 소득이 없는 무직자라 안된다나 뭐래나.
그래서 체념하고 집주인한테 전화해서 계약파기해야 될거 같다고 했다. 2월 중반이 되어가는 시점이어서 지금 계약을 파기하면 3월 전까지 다른 세입자를 구해야할 시간이 부족하고 집주인도 곤란하다고 했다. 진짜 계약금 날리지 않으려면 빨리 다른 세입자를 구해야했다. 사실 다른 세입자만 구하면 큰 문제는 없어보였고 계약금을 다시 받을 수 있을 것 같았다. 그래서 일단은 다른 세입자 구하는거에 협조하는 걸로 하고 계약금은 일단 나중에 생각하기로 하고 나는 새집을 다시 구하려 다녔다.
다음날 집주인한테 전화가 왔는데 혹시 토스 청년전세대출 해봤냐고 하더라. 사실 토스 청년전세대출은 내가 인지를 못하고 있었다. 그래서 희망을 불씨가 다시 되살아낫고 나는 곧바로 토스 청년전세대출 알아보고 신청했다. 와 그런데 됐다. 나 이거 왜 몰랐지.. 인터넷 은행 카카오뱅크/토스뱅크/케이뱅크 에서도 각각 청년전세대출 상품이 있었다. 나는 말했다시피 카카오에서는 안됐었고 토스랑 케이뱅크는 신청이 사실 됐었다.
화요일 오후에 토스로 온라인으로 신청하고 이틀후인 목요일 점심에 대출승인이 되었다. 진짜 토스만세다! 계약파기해서 계약금도 안물어도 되고 다시 귀찮게 새집 안구하려 다녀도 된다.

토스만세 토스만세 토스만세

카카오는 얘기를 좀 들어보니 최근들어 나처럼 안되는 경우가 좀 있는거 같더라. 그럴 땐 토스나 케이뱅크 활용하면 좋을 것 같다. 이 글을 쓰는 시점 토스대출승인이 났고 잔금일에 대출실행을 앞두고 있다.

주의점

나같은 경우를 방지하기 위해 전세계약시 특약사항에 대출거절시 계약금을 반환한다는 조항을 꼭 넣을 것. 그리고 애초에 계약전에 은행가서 가심사를 받아서 대출이 나올 수 있는지 꼼꼼히 확인할 것. 평소에 신용관리 잘할 것.

이상 저의 전세계약으로 돈좀 아껴보려다가 계약금 다 날릴뻔한 썰이었습니다. 그리고 이런 상황에 대한 현실적이고 유용한 팁들을 적어보았습니다. 저같은 사람을 위해 글을 남깁니다. 서울살이 힘들다